O ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é o tributo que deve ser pago na transmissão não gratuita de titularidade de um imóvel, mas comumente nos casos de compra e venda.
Geralmente, cabe ao comprador recolher o imposto como condição para efetivação do registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, o contribuinte acessa o site da Prefeitura local, preenche uma guia e é expedido um boleto para pagamento em favor do Município, cujo comprovante é posteriormente apresentado ao registrador.
Como é uma exigência para a formalização da compra e venda do imóvel, por exemplo, o contribuinte, embora se espante com o alto do valor do ITBI, não chega a questionar a cobrança.
Ocorre que muitas Prefeituras estimam previamente a base de cálculo do imposto, estipulando um valor que é chamado de valor venal ou valor venal de referência, que não corresponde, necessariamente, ao valor constante da escritura.
O valor venal nada mais é do que o valor de mercado do bem, sendo que os municípios “arbitram” uma importância que eles consideram como sendo o preço de mercado, sem ouvir previamente o contribuinte ou mesmo considerar o valor real da compra e venda.
Considerando que em muitas situações o município considera um valor equivocado, é possível questionar a cobrança por superestimação do valor venal.
Esse questionamento ficou ainda mais possível diante do entendimento do STJ no sentido de que deve ser considerado, para fins de apuração do ITBI, o valor da transação imobiliária informado pelo contribuinte, que ostenta presunção de boa-fé, sendo vedado o arbitramento prévio da base de cálculo pela Prefeitura, pois esta deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
Além do erro na apuração da base de cálculo, também há a cobrança de juros e multa em face do contribuinte, desconsiderando que a exigência (fato gerador) só ocorre no momento do registro da transmissão (escritura) perante do Cartório de Registro de Imóveis.
Com base nessas considerações, seria vantajoso a todo e qualquer contribuinte que tenha comprado imóveis questionar o ITBI que foi pago?
A resposta é: depende. Cada caso deve ser analisado individualmente, pois alguns municípios arbitram um valor venal muito abaixo do valor de mercado e, nesta situação, não é vantajoso questionar a cobrança. Deve ser analisada concretamente cada situação, para aferir se, de fato, é interessante questionar o valor cobrado.
Existem outras estratégias que podem ser adotadas para evitar a demora de um processo judicial ou que o valor correspondente ao pagamento indevido seja submetido, por exemplo, ao regime de precatórios, que significa a demora para a recuperação do tributo pago indevidamente.
Por essa razão, cada caso deve ser analisado por um advogado especialista, familiarizado com esse tema, que pode oferecer um atendimento personalizado e eficiente no melhor interesse do cliente.
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