Entre as inúmeras possibilidades de aquisição de imóveis, seja para fins de moradia ou investimento, é a aquisição do imóvel na planta, que consiste, basicamente, na aquisição de um imóvel que ainda não foi construído, ou seja, são adquiridos direitos sobre o imóvel que virá a existir.
Embora essa espécie de contrato seja criticada por especialistas em direito imobiliário, devido aos riscos que oferecem ao adquirente, trata-se de uma prática consolidada no mercado, representando, de um lado, um mecanismo de financiamento da obra e, de outro, uma possibilidade de lucro pelo comprador, que ao firmar o contrato antes do imóvel pronto, acaba pagando um valor mais vantajoso, com a expectativa de uma valorização.
O prazo de entrega da unidade adquirida é estipulado no contrato, sendo que geralmente também é previsto um prazo de tolerância em caso de atrasos na conclusão da obra.
Todavia, nem sempre as construtoras e empresas responsáveis pela operação cumprem rigorosamente o prazo contratual, atrasando a entrega do imóvel, o que é motivo de transtornos aos adquirentes, que deixam, em razão do atraso, de usufruir da unidade, seja como residência, seja como investimento.
Quais seriam as consequências do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta e quais seriam os direitos dos adquirentes?
Primeiro, é importante ressaltar que o prazo de tolerância de até 180 dias é considerado válido, se previsto expressamente, de forma clara, no contrato. Disso resulta que prazos superiores a 180 dias ou vinculação do prazo de entrega a outros negócios jurídicos, não são considerados como válidos, segundo entendimento do STJ (Tema 996).
Ultrapassado o prazo de entrega e tolerância, segundo o próprio STJ, o adquirente pode pleitear o pagamento de indenização correspondente ao valor de locação do imóvel, pois é fato que ao não ser entregue a unidade, houve uma privação de uso causado pelo vendedor. Além disso, o saldo devedor das parcelas, em razão do atraso, deixa de ser atualizado.
Caso o adquirente não tenha mais interesse na aquisição, em razão do descumprimento do prazo de entrega, é possível pedir a resolução do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos, acrescidos de atualização e juros, sem prejuízo de se pleitear, judicialmente, o pagamento por danos morais, cujo reconhecimento dependerá do órgão julgador e das circunstâncias de cada caso.
Ainda é possível pedir a inversão da multa contratual em favor do comprador. Entretanto, há decisões que afastam a possibilidade de cumular a multa com os lucros cessantes decorrentes da privação do uso do bem (indenização equivalente a locação).
Muitas empresas acabam justificando o atraso em razão de excesso de chuvas, problemas perante os órgãos de fiscalização e até em razão da pandemia. No entanto, os tribunais, geralmente, não têm acolhido tais justificativas.
Caso tenha vivenciado essa situação, esses são, em regra, os direitos decorrentes do descumprimento do prazo de entrega de imóvel adquirido na planta, que nem sempre são reconhecidos pelo vendedor e que podem ser, a depender do caso, pleiteados perante o Poder Judiciário.
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